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博鳌特写 | 产业科技大会，何路可通？
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摘要：2021博鳌房地产论坛·特写 9月16日上午，陈启宗在2021博鳌房地产论坛上告诫同行，当下形势，房企有三个选择，留在本行、转做商业房地产和退出行业。 陈启宗甚至特别提出，若大房企
2021博鳌房地产论坛·特写 9月16日上午，陈启宗在2021博鳌房地产论坛上告诫同行，当下形势，房企有三个选择，留在本行、转做商业房地产和退出行业。
陈启宗甚至特别提出，若大房企开始转做产业地产、文旅地产、养老地产，那一定是行业不再能够赚大钱的时候。
他警醒大家要非常清楚地知道， 赚大钱的机会基本上过去了，而且是机会越来越小。要思考的是，要不要在今天这个环节进入这个行业，或者继续呆在这个行业。
只是想要从房地产行业内脱身，犹如“万吨巨轮”掉头，尤为困难。或许大家都想抽身，但都像万科那般，有着清醒地认知，没有任何一个行业，能承载房地产商们如此大规模。
房地产销售依然在逐年攀高，千亿规模的房企越来越多。如陈启宗所言，产业地产、文旅地产、养老地产等行业确实都赚不了大钱，都是“窄门”，但却是房地产行业实现转身最好的方式。
于是，在2021博鳌房地产论坛最新推出的产业科技大会现场，京东智谷执行副总裁陈昱如是形容产业地产：“现在是前有围堵，后有追兵。”
分开来解释，前有围堵是因为对产业地产设立了很多条条框框，后有追兵是因为住宅市场已经发展几十年，黄金时代已经过去，如今已经充分竞争，曾经没有做产业地产的，也会投身到产业地产中。
简而言之，早年部分以勾地思维做产业导致如今对产业规定颇多，限制发挥，同时，随着地产的转型，过去看不上这些低利润行业的开发商不断涌入，行业竞争剧烈，并且这种情形适用于多数细分行业。
因为这些行业是“窄门”，所以怎么才能在“窄门”中活下去，也依然是个难题。
“干产业地产，哪个是目标，哪个是结果？”刘爱明依旧强调目标和结果：“登珠峰就能把逻辑讲清楚，登顶珠峰是目标还是结果？有人可能说是目标，我去就是冲着登顶。但登顶不是目标，是结果，目标是什么？是下来，是回来，是上去了再回来。”
“这个逻辑更多的是跟老板讲，房地产公司想干产业地产要跟老板讲清楚，到底想干啥？”刘爱明以自己六年多产业地产的经验强调：“放到产业地产来说，产业是目标，地产是结果。比如购物中心，地产的结果是收租金，另外资产估值高，目标是把商场运营好。”
“如果把地产当成目标，搞块地，搞住宅，产业随便做，这就反了，容易出问题。”刘爱明强调。
另一边厢，中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁黄立平也将“走出地产逻辑”这样的命题进一步地延伸。
黄立平追问道：为什么做？靠什么做？凭什么做？经营的价值何在？
“我所看到的各种千奇百怪的产业园区案例，其中有一个比较一致的特点，就是投资主体或者说经营主体，还没有搞清楚这件事的本质是什么的时候，就参与其中。”在黄立平看来，成功的案例各式各样，失败的样本却无一例外。
他指出，如今想要通过“窄门”生意获得土地溢价，即以土地溢价参与产业园区投资已经是此路不通；同时，通过地产开发获得收益以及用讲故事，“挂羊头卖狗肉的”的方式勾地也已经无路可走。
所以，为什么做？黄立平认为第一就是它是为区域经济增加产业发展动力，第二是为新兴企业有效配置空间资源。靠什么做？靠两种认知能力，一是区域经济和区域产业高效率组织的规律，二是行业规律，要靠靠深厚的行业背景和产业资源的整合能力、靠跨行业的企业资源的积累、靠地方政府的协同与加持……
对于地产转型产业的挑战，星河产业副总裁向俊波，这位曾任职于碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理的资深产业人士可能最有发言权。
“我们做地产出身的有几个方面挑战很大，第一是地产输血难以为继，做地产出来的做园区，很大程度上产业园区是靠地产项目输血。”
事实上，整个下午，在三亚陵水县蓝湾绿城威斯汀酒店的论坛会场，大伙都忙于分享自己对于“窄门”的理解与玩法，只是他们都有一个共识，勾地那套，是一定玩不转的。
文章来源：《产业与科技论坛》 网址: http://www.cyykjltzz.cn/zonghexinwen/2021/1001/2490.html